Mit dem Begriff ‚Fonds‘ bezeichnet man einen Geld- oder Vermögensvorrat, der für einen bestimmten Zweck gehalten wird und dabei unter besonderer Verwaltung steht, zum Beispiel von Kapitalanlagegesellschaften. Man unterscheidet unter anderem Aktien-Fonds, ausschüttende und thesaurierende Fonds, Branchen-Fonds, Dach-Fonds, Index-Fonds, Misch-Fonds und Garantie-Fonds. Im allgemeinen Sinne drückt das Word ‚Fonds‘ auch Sondervermögen mit eigener Rechtspersönlichkeit aus – siehe beispielsweise Internationale Währungs-Fonds.

Ein bedeutender Bereich der Fonds sind die Immobilienfonds. Diese Art Fonds beschreibt eine Vermögensanlage in Grundstücken, die mit Wohn- oder Geschäftshäusern bebaut sind beziehungsweise bebaut werden sollen. Der Immobilienfonds gilt als ein rechtlich identifizierbares Sondervermögen. Dieser Fonds besteht entweder ausschließlich oder überwiegend aus Immobilien. Als Immobilienfonds bezeichnet werden können offene und geschlossene Immobilienfonds, Real Estate Investment Trust sowie Immobilien-Spezialfonds. Wichtige Faktoren, die zum wirtschaftlichen Erfolg einer derartigen Investition beitragen, sind unter anderem günstige Einkaufspreise, aussichtsreiche Standorte, bonitätsstarke Mieter und eine ausreichend große Liquiditätsreserve. Zu den zurzeit angebotenen Immobilienfonds gehören zum Beispiel CFB Fonds, EQUAL Real Estate, Hannover Leasing, IMMOVATION AG, Lloyd Fonds, Real Invest und United Investors & Cie. Die Mindestanlage von allen, bis auf die letzten beiden Fonds, beträgt 10.000 Euro. Für Real Invest benötigt man 20.000 Euro, für United Investors & Cie. 15.000 Euro. Die Laufzeit der genannten Immobilienfonds beträgt zwischen 5 bis 15 Jahre. Für das Jahr 2009 haben Experten prognostiziert, dass die durchschnittliche Performance der Immobilienfonds 3,x Prozent betrage. Im Hinblick auf die offenen Immobilienfonds, und zwar die offenen Immobilien-Publikumsfonds, ist eine gewisse Krisentauglichkeit zu verzeichnen. So ergab eine Studie, dass sich bei mehr als die Hälfte der Fonds für Privatanleger eine befriedigende oder sogar gute Rendite-Risiko-Relation abzeichnete. Die Mehrheit der Produkte sei dafür gewappnet, um zukünftige Marktentwicklungen abzufedern.

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